Jakarta – Polemik menghilangnya fungsi non-hunian di dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (rusun), khususnya di dalam Pasal 50 memasuki babak akhir. Mahkamah Konstitusi (MK) menyatakan Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun bertentangan dengan UUD 1945.

“Menyatakan Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252) bertentangan dengan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 dan tidak memiliki kekuatan hukum mengikat secara bersyarat sepanjang tidak dimaknai “pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian diatur dengan atau dalam undang-undang paling lama dalam waktu 2 (dua) tahun sejak putusan a quo diucapkan,” kata Ketua MK Suhartoyo membacakan amar putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025 dalam sidang di Gedung MK, Jakarta , Senin, 19 Januari 2026.

Dalam sidang tersebut, Hakim Mahkamah Konstitusi (MK) Enny Nurbaningsih menyatakan, Mahkamah juga menegaskan bahwa tidak diaturnya pemanfaatan rumah susun yang berkarakter bukan hunian, seperti kondotel dalam peraturan perundang-undangan telah menimbulkan kekosongan yang berpotensi menyebabkan ketidakpastian hukum terhadap hak warga negara atas kepemilikan kondotel tersebut.

“Dalam kaitan ini, Pasal 50 UU 20/2011 beserta penjelasannya hanya mengakomodir rumah susun fungsi hunian dan fungsi campuran, yang merupakan campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian, akan tetapi penjelasan tersebut tidak mencakup yang dimaksudkan oleh pemohon,” ucap Hakim Konstitusi Nurbaningsih.

Enny melanjutkan, suatu kenyataan bahwa bangunan gedung yang digunakan sebagai tempat usaha, tempat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, dan perindustrian meskipun tidak dimanfaatkan sebagai fungsi lahan, namun memiliki karakteristik yang sama dengan rumah susun atau campuran, yaitu menggunakan konsep kepemilikan bersama (horizontal property right) yang merupakan konsep hukum perdata modern untuk menjawab kebutuhan kepemilikan gedung bertingkat.

Kepemilikan bersama tersebut menimbulkan hak individu (atas unit) sekaligus hak kolektif (atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama).

“Oleh karenanya, terhadap kepemilikan tersebut harus dilakukan pula pengesahan pertelaan, yaitu proses hukum yang memberikan persetujuan pemerintah terhadap dokumen pertelaan yang berisi rincian batas dan uraian setiap unit rumah susun (sarusun), bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama,” imbuhnya.

Kekosongan Hukum Rusun Bukan Hunian

Dalam Pasal 25 ayat (1) UU 20/2011 disebutkan bahwa, “Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.” Dengan adanya fakta demikian, terdapat kekosongan hukum, di mana UU 20/2011 tidak dapat digunakan sebagai dasar hukum pengesahan pertelaan bagi rumah susun komersial yang berfungsi bukan hunian.

Ketua MK Suhartoyo membacakan amar putusan Nomor 198/PUU-XXIII/2025.

Tidak adanya pengaturan a quo, menimbulkan kekosongan hukum yang berpotensi pada sejumlah persoalan hukum, antara lain proses pengesahan pertelaan dan akta pemisahan tidak dapat dilaksanakan, sehingga menyebabkan tidak dapat diterbitkannya SHM Sarusun yang fungsinya bukan hunian, sehingga pengembang berpotensi digugat karena wanprestasi dan juga berpotensi dilaporkan melakukan tindak pidana.

Kemudian, pemilik sarusun tidak dapat mengagunkan, mengalihkan, atau mendaftarkan unitnya secara legal, karena tidak adanya SHM Sarusun sehingga menyebabkan pemilik sarusun tidak dapat mendaftarkan sarusun miliknya pada kantor pertanahan sebagai hak milik yang diakui oleh negara, lembaga keuangan tidak dapat menerima sarusun tersebut sebagai agunan. Selain itu, dapat terjadi praktik yang tidak seragam dalam penerapan norma a quo, karena dalam kasus tertentu Pemerintah tetap menerbitkan pengesahan pertelaan dan akta pemisahan terhadap rumah susun bukan hunian.

Persoalan tersebut merupakan permasalahan hukum yang berpotensi terjadi secara berulang dan menimbulkan kerugian konstitusional karena tidak adanya pengaturan yang jelas mengenai pemanfaatan rumah susun sebagai fungsi bukan hunian, padahal dalam kenyataannya satuan rumah susun seperti itu telah ada dan berkembang sebagai salah satu bentuk usaha dan harus diakui perlindungan atas hak miliknya.

Tidak adanya pengaturan yang menyebabkan kekosongan hukum apabila dibiarkan, akan menimbulkan kerugian baik terhadap hak perseorangan warga negara, maupun terhadap perkembangan perekonomian. “Oleh karena itu, Mahkamah perlu menegaskan sekali lagi pentingnya pengaturan yang dapat memberikan kepastian hukum dalam mengakomodasi pemanfaatan rumah susun bukan hunian,” ujar Hakim Konstitusi Enny. (SAN)