Jakarta – Konflik antara Iran dan Amerika Serikat serta Israel makin memanas dalam beberapa hari terakhir. Hal tersebut meningkatkan kembali risiko geopolitik globah sehingga memunculkan kekhawatiran terhadap stabilitas ekonomi, termasuk dampaknya terhadap sektor properti Indonesia.

“Secara langsung, konflik di Timur Tengah tidak serta-merta menghentikan transaksi rumah atau apartemen di Indonesia. Namun, sektor properti sangat sensitif terhadap stabilitas makroekonomi dan sentimen jangka panjang. Karena itu, dampaknya lebih bersifat tidak langsung, melalui beberapa jalur transmisi ekonomi,” urai Head of Research Services Colliers Indonesia Ferry Salanto, dalam keterangan tertulisnya, Rabu, 4 Maret 2026.

Ferry menjelaskan, ada empat dampak yang diakibatkan oleh konflik tersebut terhadap sektor properti tanah air, yaitu sebagai berikut.

1. Harga Minyak dan Inflasi

Eskalasi konflik berpotensi mendorong kenaikan harga minyak dunia, terutama jika mengganggu jalur distribusi energi global. Sebagai negara yang masih mengimpor energi, Indonesia rentan terhadap tekanan inflasi akibat kenaikan biaya transportasi dan logistik. Inflasi yang meningkat dapat mendorong kebijakan moneter yang lebih ketat atau mempertahankan suku bunga tinggi lebih lama.

Bagi sektor properti, suku bunga merupakan variabel kunci karena mayoritas pembelian rumah kelas menengah masih mengandalkan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kenaikan suku bunga akan langsung memengaruhi keterjangkauan cicilan dan daya beli.

2. Nilai Tukar Rupiah vs Harga Properti

Ketidakpastian global sering memicu aliran dana keluar (capital outflow) menuju aset safe haven (misalnya emas, USD, obligasi, dll.) sehingga berpotensi melemahkan rupiah. Pelemahan kurs meningkatkan biaya material impor seperti elevator, façade system, HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning), serta komponen teknis gedung bertingkat lainnya yang sifatnya high-tech.

Proyek high-rise menjadi lebih sensitif terhadap fluktuasi nilai tukar dibanding rumah tapak, karena proporsi material impornya relatif lebih besar. Hal ini berpotensi menekan margin pengembang atau mendorong penyesuaian harga jual.

3. Biaya Konstruksi dan Ekspansi Proyek

Jika pelemahan rupiah cukup tajam dan permintaan pasar melambat, pengembang cenderung menunda peluncuran proyek baru. Fokus biasanya dialihkan pada penjualan stok yang ada serta penyesuaian spesifikasi untuk mengendalikan biaya. Namun, proyek yang telah memasuki tahap konstruksi umumnya tetap berjalan demi menjaga arus kas dan kredibilitas perusahaan.

4. Sentimen dan Perilaku Investor

Properti adalah sektor yang sangat dipengaruhi persepsi jangka panjang. Dalam kondisi ketidakpastian, pasar biasanya memasuki fase wait-and-see. Investor menunda ekspansi, sementara konsumen menunda pembelian.

Secara umum, pasar properti cenderung melalui tiga fase saat menghadapi tekanan eksternal. Pertama Fase Terkejut dan Wait-and-See yang menyebabkan transaksi melambat sementara. Kedua, Fase Selektivitas Tinggi dengan hanya proyek premium dengan lokasi strategis dan harga realistis yang tetap bergerak. Ketiga, Fase Normalisasi dengan pasar kembali rasional apabila situasi global mereda.

“Jika konflik tidak berkembang menjadi krisis energi global berkepanjangan, dampaknya cenderung moderat dan temporer. Namun apabila terjadi lonjakan harga energi yang signifikan dan tekanan inflasi meningkat tajam, efek terhadap daya beli dan pembiayaan properti bisa lebih terasa,” pungkasnya. (SAN)