Jakarta – Paruh pertama tahun 2025, kinerja hunian tapak tetap mencatat kinerja yang solid dengan 6.429 unit baru diluncurkan di wilayah Jabodetabek dan Karawang. Sementara hingga akhir 2025, prospek pasar hunian tapak diperkirakan tetap relatif stabil.

“Para pengembang diperkirakan akan lebih memfokuskan diri pada segmen menengah bawah, yang dinilai menjanjikan, didukung oleh meningkatnya daya beli, kuatnya permintaan rumah pertama, dan inisiatif pemerintah yang terus berjalan,” urai Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo dalam keterangan tertulisnya, Kamis, 31 Juli 2025.

Arief menjelaskan, sementara pemerintah terus mendukung program rumah subsidi untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), terdapat pula minat yang semakin jelas dan berkembang terhadap rumah komersial berukuran kecil. Ditambah lagi, pemerintah melanjutkan kebijakan PPN DTP 100% hingga akhir 2025. Akibatnya, para pengembang kemungkinan besar akan merespons permintaan ini dengan menghadirkan lebih banyak pilihan.

Adapun permintaan hunian pada paruh pertama tahun 2025 mengalami penurunan sebesar 47% dibandingkan dengan semester sebelumnya, namun tetap relatif kuat dan sejalan dengan tren pasokan. Meskipun volume peluncuran rumah di segmen bawah lebih tinggi pada periode sebelumnya, rumah di segmen Menengah (dengan kisaran harga antara Rp 1 miliar hingga Rp1,7 miliar) tetap menjadi yang paling diminati selama semester ini, mencakup 53,3% dari total transaksi, diikuti oleh segmen menengah atas sebesar 25,7%.

Rata-rata serapan bulanan per kawasan tercatat sebesar 12,8 unit, mencerminkan penurunan sebesar 5,6% YoY dan penurunan signifikan sebesar 51,3% dibandingkan semester sebelumnya. Hal ini terutama disebabkan oleh jumlah peluncuran proyek baru yang lebih sedikit, di mana para pengembang umumnya meluncurkan lebih banyak unit pada pertengahan hingga akhir tahun. Nilai serapan rata-rata bulanan per kawasan mencapai Rp 29,8 miliar, turun 11% dibandingkan tahun lalu, yang mengindikasikan meningkatnya minat pasar terhadap produk hunian yang lebih terjangkau.

Tangerang mencatat tingkat serapan rata-rata per kawasan tertinggi, yaitu sebesar 19,5 unit per bulan, diikuti oleh wilayah Bogor–Depok sebesar 9,3 unit per bulan.

Pasokan Hunian Tapak

Tangerang tetap menjadi kontributor terbesar dengan menyumbang 52% dari total pasokan baru. Hal ini didorong oleh pengembangan berkelanjutan dari kawasan kota mandiri utama seperti Alam Sutera 2, Summarecon Tangerang, dan CitraGarden Bintaro, yang secara aktif meluncurkan tahap-tahap baru. Bekasi berada di posisi kedua dengan kontribusi sebesar 28%, diikuti oleh wilayah Bogor-Depok sebesar 18%. Sementara itu, Jakarta hanya menyumbang 2%, kemungkinan besar disebabkan oleh keterbatasan ketersediaan lahan, terutama jika dibandingkan dengan wilayah pengembangan yang lebih luas di Tangerang dan kawasan sub-urban lainnya.

Berdasarkan segmen, kelas Menengah Bawah (dengan kisaran harga rumah antara Rp700 juta hingga Rp1 miliar) masih mendominasi dengan porsi 27%. Namun demikian, pasokan kini lebih merata dibandingkan semester sebelumnya, dengan segmen menengah sebesar 23%, menengah atas sebesar 22%, dan atas sebesar 20%. Hal ini mencerminkan keyakinan para pengembang terhadap pasar hunian, baik di segmen terjangkau maupun segmen menengah ke atas.

Per Juni 2025, rata-rata harga lahan di wilayah Jabodetabek tercatat sekitar Rp 12.619.854/m2, mencerminkan kenaikan sebesar 0,63% YoY. Pertumbuhan yang terbatas ini tidak serta-merta menunjukkan stagnasi harga, namun sebagian disebabkan oleh masuknya beberapa kawasan hunian baru yang cenderung menawarkan rumah dengan harga lebih terjangkau, sehingga menurunkan rata-rata harga pasar secara keseluruhan. Pada kenyataannya, harga lahan terus mengalami peningkatan, didorong oleh pembangunan infrastruktur dan fasilitas pendukung baru di kawasan kota mandiri.

Pada Juni 2025, Bank Indonesia telah menurunkan suku bunga acuan menjadi 5,50%, yang kemudian kembali dipangkas menjadi 5,25% pada bulan Juli. Penurunan suku bunga ini diperkirakan akan memengaruhi tingkat suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan mendorong permintaan hunian, mengingat KPR tetap menjadi metode pembayaran yang paling banyak digunakan oleh pembeli rumah, yakni mencapai 73% dari total transaksi. (SAN)