Jakarta – Lembaga Pengkajian Bidang Perumahan, Permukiman, dan Pengembangan Perkotaan, atau The HUD Institute, mengunjungi Kota Mandiri Bumi Serpong Damai (BSD City). Tujuan kunjungan itu adalah mempelajari praktik perencanaan, pembangunan, serta pengelolaan salah satu kota mandiri terbesar di Indonesia sekaligus refleksi The HUD Institute terhadap pembangunan kota berkelanjutan di Indonesia.

Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, menilai bahwa BSD City merupakan salah satu pionir kota mandiri di Indonesia yang sejak awal dirancang dengan pendekatan tata ruang makro. “BSD City tidak lahir sebagai proyek properti biasa. Ia disiapkan sebagai bagian dari sistem perkotaan Jabotabek melalui Rencana Umum Tata Ruang dan rencana kawasan Serpong. Artinya, sejak awal sudah ada kesadaran bahwa kota tidak boleh berdiri sendiri, tetapi harus terhubung dengan wilayah sekitarnya,” kata Zulfi, di BSD City, Rabu, 14 Januari 2026.

Ia mengingatkan, banyak kota baru hari ini justru tumbuh tanpa kerangka perencanaan regional yang kuat. Akibatnya, muncul berbagai persoalan mulai dari kemacetan, ketimpangan akses layanan, hingga fragmentasi sosial.

Perjalanan empat dekade BSD City bukan hanya catatan tentang pertumbuhan sebuah kawasan hunian, melainkan juga kisah tentang bagaimana sebuah kota dirancang, dibangun, dan dikelola dalam rentang waktu panjang. Di tengah kembali menguatnya wacana pembangunan kota-kota baru, BSD City menjadi salah satu contoh penting yang patut dibaca ulang.

Kota yang Dibangun Bertahap

Pada fase awal pembangunannya, BSD City tidak hanya menghadirkan rumah, tetapi juga fasilitas sosial yang cukup lengkap: sekolah lintas agama, pasar tradisional, terminal angkutan, kawasan industri, hingga ruang terbuka hijau. Menurut Zulfi, pendekatan ini mencerminkan pemahaman bahwa kota bukan sekadar kumpulan bangunan. “Kota adalah ruang hidup. Ia harus menyediakan tempat belajar, bekerja, berinteraksi, dan tumbuh bersama. BSD City mencoba memenuhi itu sejak fase awal, meskipun tentu tidak sempurna,” kata Zulfi.

Krisis moneter 1998 menjadi salah satu ujian terbesar. Perubahan struktur kepemilikan dan arah pengembangan menunjukkan bahwa kota mandiri juga rentan terhadap gejolak ekonomi makro. “Krisis mengajarkan bahwa membangun kota memerlukan ketahanan finansial jangka panjang, bukan hanya strategi penjualan,” ujar Zulfi.

Salah satu pelajaran penting dari pengalaman BSD City, menurut Zulfi, adalah tingginya sensitivitas rencana tapak terhadap perubahan selera pasar dan daya beli masyarakat.

“Kalau perencanaan terlalu kaku dan berskala sangat besar, ia akan sulit beradaptasi. BSD City memberi contoh mengapa kemudian pemerintah daerah membatasi pengesahan rencana tapak dalam skala lebih kecil. Ini agar kota bisa tumbuh secara bertahap dan responsif,” ucapnya.

Ia menilai, perencanaan kota seharusnya tidak semata-mata mengejar skala, tetapi juga kemampuan beradaptasi. Sementara itu, Sinar Mas Land menyambut baik kunjungan dan refleksi yang dilakukan The HUD Institute terhadap perjalanan BSD City.

Relevan di Masa Kini

Zulfi juga menyoroti kebijakan penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), serta tumbuhnya pengelolaan lingkungan berbasis swadaya warga melalui RT/RW sebagai salah satu inovasi sosial yang jarang dibahas. “Ini bukan hanya soal teknis pengelolaan lingkungan, tapi soal membangun rasa memiliki. Ketika warga terlibat langsung, kota tidak lagi diperlakukan sebagai produk, melainkan sebagai rumah bersama,” tegas Zulfi.

Kunjungan The HUD Institute ke BSD City (Foto: Istimewa)

Menurutnya, pendekatan ini membantu menekan biaya pengelolaan, sekaligus memperkuat kohesi sosial. Refleksi 42 tahun BSD City menjadi sangat relevan ketika pemerintah kembali mendorong pembangunan besar-besaran sektor perumahan. “Kita tidak boleh mengulang pola lama: membangun rumah tanpa membangun kota. Rumah tanpa ekosistem sosial hanya akan menciptakan kawasan tidur,” ujarnya.

Ia menegaskan, pembangunan kota harus dilihat sebagai proses panjang. “Kota bukan proyek lima tahunan. Ia hidup puluhan, bahkan ratusan tahun. BSD City mengajarkan bahwa keberlanjutan kota sangat ditentukan oleh tata kelola, bukan hanya desain awal,” ungkap Zulfi.

Deputi Bidang Koordinasi Pembangunan Perumahan, Sarana dan Prasarana Permukiman Kementerian Koordinator Bidang Infrastruktur dan Pembangunan Kewilayahan, Ronny Hutahayan, mengatakan pembangunan kawasan seperti BSD City menunjukkan jika infrastruktur bukan sekadar soal konektivitas dan bangunan fisik, tetapi tentang bagaimana pembangunan tersebut mampu meningkatkan livelihood masyarakat secara nyata dan inklusif. Pemerintah saat ini tengah menyusun regulasi Transit Oriented Development sebagai payung hukum kolaborasi lintas sektor, agar sinergi tidak berhenti pada jargon, tetapi terwujud dalam peran dan target yang konkret.

“Tugas kami adalah memonitor dan memastikan visi besar pembangunan dapat diturunkan menjadi execution plan yang berdampak, termasuk memastikan kampung-kampung di sekitar kawasan tidak tertinggal dan hak masyarakat melalui program CSR dapat terpenuhi secara adil dan berkelanjutan,” ujarnya.

Panji Himawan, Senior Vice President of Corporate Affairs Sinar Mas Land mengungkapkan, “kami mengapresiasi kunjungan dan perhatian The HUD Institute terhadap BSD City sebagai kota yang terus belajar dan berbenah. BSD City dibangun tidak hanya dengan fokus pada pertumbuhan fisik, tetapi juga pada pembentukan ekosistem sosial, tata kelola, dan keberlanjutan lingkungan agar kota ini tetap relevan lintas generasi,” kata Panji.

“Perspektif dan diskusi bersama HUD Institute menjadi pengingat penting bahwa keberhasilan pembangunan kota tidak hanya diukur dari pertumbuhan fisik, tetapi dari kualitas hidup masyarakat dan keberlanjutan tata kelolanya.” tutup Panji. (BRN)