Jakarta – Status hak atas tanah kerap menjadi aspek penting yang menentukan nilai dan kepastian hukum sebuah properti, termasuk rumah toko (ruko). Dalam praktiknya, sebagian besar pemilik ruko masih memegang status Hak Guna Bangunan (HGB). Berbeda dengan Hak Milik yang bersifat lebih kuat dan permanen, Status HGB memiliki jangka waktu tertentu.

Sejatinya, status kepemilikan ruko dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik. Asalkan, pemilik dapat memenuhi ketentuan yang berlaku. Hal ini membuka ruang bagi pemilik untuk memperkuat legalitas aset sekaligus meningkatkan nilai investasinya.

Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Shamy Ardian, menyebutkan bahwa peluang peningkatan hak tersebut terbuka bagi masyarakat, sepanjang memenuhi persyaratan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

“Ruko dengan status HGB dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik sepanjang memenuhi ketentuan yang berlaku. Yang terpenting, masyarakat memastikan status tanahnya, kesesuaian peruntukan ruang, serta kelengkapan administrasinya sebelum mengajukan permohonan,” kata Shamy Ardian dalam keterangannya dikutip Sabtu, 11 April 2026.

Secara prinsip, HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu, meskipun masa itu dapat diperpanjang. Artinya, HGB tidak bersifat selamanya. Berbeda dengan Hak Milik yang merupakan hak kepemilikan penuh atas tanah, bersifat turun-temurun, dan tidak dibatasi waktu. Oleh karena itu, peningkatan status menjadi Hak Milik dapat memberikan kepastian hukum yang lebih kuat bagi pemegangnya.

Namun demikian, tidak semua HGB dapat langsung ditingkatkan. Ruko yang alas haknya dapat ditingkatkan perlu memenuhi syarat, di antaranya status HGB masih berlaku; berdiri di atas tanah negara; peruntukan tanahnya sesuai dan tidak berada di kawasan yang dibatasi untuk pemberian Hak Milik; serta pemohonnya adalah Warga Negara Indonesia (WNI).

Selain itu, bangunan ruko tersebut harus memenuhi ketentuan, termasuk apabila difungsikan sebagai tempat tinggal sesuai regulasi yang berlaku. Sebaliknya, peningkatan tidak dapat dilakukan apabila tanah berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang tidak memungkinkan peningkatan hak, pemohon bukan WNI, atau tanah termasuk kategori dengan pembatasan khusus.

Syarat Administratif Tingkatkan Status HGB

Syarat administratif yang perlu diketahui, berdasarkan Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021, yaitu pemohon perlu menyiapkan identitas diri, sertipikat HGB yang masih berlaku, dokumen perizinan bangunan atau persetujuan bangunan gedung, serta bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) apabila dipersyaratkan.

Dalam kondisi tertentu, misalnya peralihan karena pewarisan, dokumen tambahan seperti surat keterangan ahli waris juga diperlukan. Seluruh proses dan pembiayaan mengikuti ketentuan resmi yang berlaku.

Dengan memahami syarat dan mekanismenya, pemilik ruko dapat mengambil langkah yang tepat untuk meningkatkan status hak atas tanahnya. “Untuk memastikan kelayakan dan kelengkapan dokumen, masyarakat disarankan melakukan pengecekan dan berkonsultasi langsung ke Kantor Pertanahan setempat agar proses berjalan tertib, transparan, dan sesuai prosedur,” tutupnya. (SAN)