JAKARTA – Tingkat hunian ruang perkantoran di Jakarta diperkirakan akan kembali turun pada 2023. Hal tersebut disebabkan tingginya jumlah pasokan baru ruang kantor pada tahun ini yang diperkirakan mencapai 330.000 meter persegi di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta dan 12.000 meter persegi di luar CBD.

Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers Indonesia menyebutkan permintaan kantor sudah mulai menurun sejak awal tahun 2022 menyusul banyaknya perusahaan yang menahan untuk melakukan relokasi dan ekspansi sembari menunggu stabilnya kondisi ekonomi. Di akhir 2022, tingkat hunian di CBD tecatat sebesar 74,7%, sedangkan di luar CBD sebesar 70,8%.

“Tingkat hunian diharapkan akan mulai membaik pada tahun 2024, karena saat itu pasokan baru makin terbatas,” ujar Ferry dalam laporan risetnya yang diterima Jumat (6/1/2022).

Penurunan tingkat okupansi menjadi tantangan bagi landlord (pengelola gedung kantor) karena tingkat persaingan menjadi lebih ketat. Namun di sisi lain, para tenant (penyewa) akan mendapat keuntungan, karena memiliki banyak pilihan lokasi dan harga sewa.

Hingga akhir 2022, total pasokan ruang perkantoran di CBD Jakarta sekitar 7,04 juta meter persegi, sementara di luar CBD mencapai 3,72 meter persegi.

“Sejumlah proyek perkantoran mengalami penundaan penyelesaian di 2022, terutama yang berlokasi di wilayah CBD Jakarta. Namun diperkirakan akan kembali dikerjakan dan rampung pada 2023,” papar Ferry.

Tiga gedung baru yang selesai di tahun 2022 antara lain PNM Tower (Office One), Menara BRI dan MTH 27. Adapun tarif dasar sewa di 2022 sebesar Rp249.562 per meter persegi per bulan di CBD dan Rp174.563 di luar CBD. Landlord tercatat masih memberikan insentif, namun tidak lagi berbentuk diskon, melainkan dalam bentuk keringanan fit-out, tarif parkir dan sebagainya.

“Penyesuaian biaya pemeliharaan diperkirakan terjadi di 2023 seiring dengan naiknya UMR, tarif listrik dan bahan bakar,” ujarnya.

Dia menambahkan, kondisi tenants market terus memaksa para landlord untuk terus akomodatif dan fleksibel. Beroperasinya gedung kelas premium juga akan memengaruhi perhitungan rata-rata tarif dasar sewa.

Sementara itu, harga jual ruang kantor turun di 2022, karena pemilik dan investor mulai realistis dengan kondisi pasar yang belum kondusif. Diskon antara harga penawaran dan yang ditransaksikan masih cukup tinggi.

Colliers memproyeksikan, permintaan pasokan perkantoran masih akan di kontribusi dari perusahaan di bidang energi terbarukan. Sektor ini diyakini akan menjadi penggerak permintaan ruang perkantoran ke depannya.

Perkantoran di Surabaya

Kondisi yang hampir sama juga terjadi pada pasar perkantoran di Surabaya, kota terbesar kedua di Indonesia. Data Colliers Indonesia mengatakan permintaan ruang kantor di Surabaya masih terbatas namun terlihat menguat ke depannya.

Di 2022, tingkat hunian ruang kantor di Surabaya tercatat hanya 53,0%. Permintaan perkantoran masih didominasi oleh kebutuhan ruang kantor ukuran kecil. Sementara itu, perusahaan rintisan (start-up) terutama di sektor IT dan keuangan masih menjadi yang teraktif menyerap ruang kantor di Surabaya.

“Beberapa sektor perusahaan yang sebelumnya sangat terdampak pandemi seperti travel and tourism mulai berangsur pulih,” kata Ferry.

Menurutnya, ruang kantor yang fleksibel juga terus disediakan oleh para pengelola gedung dengan menyesuaikan layout. Ruang kantor fleksibel siap pakai kedepannya akan lebih banyak dikelola oleh manajemen gedung sendiri dibandingkan dengan bekerja sama dengan operator atau pihak ketiga.

Dari sisi pasokan, dilaporan aktivitas konstruksi melambat di 2022, sehingga jumlah pasokan sangat terbatas. Hanya ada satu gedung kantor baru yakni Pelindo Place Office Tower yang beroperasi di tahun 2022. Pasokan kumulatif gedung kantor di Surabaya tercatat sebesar 609.325 meter persegi di akhir tahun lalu.

Tarif dasar sewa perkantoran di kota tersebut tercatat sebesar Rp139.669 per meter persegi per bulan, dan tidak mengalami perubahan selama dua tahun terakhir. Insentif berbentuk diskon tidak lagi diberikan pengelola gedung, namun mereka memberikan pilihan kepada calon penyewa baru berupa penyesuaian budget seperti menawarkan ruang kantor siap pakai serta ruangan semi-furnished yang ditinggalkan oleh penyewa sebelumnya.

“Tahun ini, pengembang masih waspada dan berhati-hati dalam memulai konstruksi perkantoran di Surabaya” pungkas Ferry. (MRI)