Jakarta – Tiga subsektor properti, yaitu kondominium, apartemen dan perkantoran tumbuh positif di Semester II 2024. Dari ketiga subsektor properti tersebut, apartemen sewa menunjukkan peningkatan yang konsisten sepanjang tengah tahun kedua 2024.

“Sektor apartemen sewa menjadi salah satu sektor yang terus konsisten mengalami peningkatan dan membaik, meski perlahan. Namun, selepas tahun ini, stok apartemen sewa kemungkinan belum akan bertambah dalam waktu dekat,” jelas Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat dalam Press Conference Jakarta Property Highlight H2 2024 secara daring, Kamis, 13 Februari 2024.

Bagaimana kinerja subsektor properti tersebut di Semester II 2024? Simak ulasan lengkapnya berikut ini.

Kondominium Tumbuh Tipis

Insentif PPN DTP memang masih bergulir, namun tampaknya pergerakan transaksi di pasar kondominium masih belum agresif. Meski 17% dari pasokan kondominium di Jakarta saat ini memberlakukan kebijakan PPN DTP.

“Pelemahan pasar juga tercermin dari 31% proyek kondominium baru yang menunda pembangunannya. Hal ini dilakukan karena pengembang menilai kondisi pasar kondominium belum cukup stabil,” kata Syarifah.

Meski demikian, imbuhnya, akhir tahun 2024 ditandai dengan 6.538 unit baru dari 11 proyek yang masuk pasar, jumlah yang terbilang cukup besar jika dibandingkan dengan unit baru yang masuk pasar pada periode yang sama tahun sebelumnya.

Di tengah tantangan yang terus berlanjut. Terdapat tren permintaan yang positif pada kondominium yang berada di sekitar lokasi transit/TOD, yang memiliki peningkatan penjualan 3%-7% lebih tinggi dari kondominium pada umumnya (yoy). Diikuti dengan pertumbuhan harga yang positif dari tahun sebelumnya.

Apartemen Sewa Konsisten

Sektor apartemen sewa menjadi salah satu sektor yang terus konsisten mengalami peningkatan dan membaik, meski perlahan. Namun, selepas tahun ini, stok apartemen sewa kemungkinan belum akan bertambah dalam waktu dekat.

Performa apartemen sewa memang erat kaitannya dengan aktivitas bisnis, baik international maupun nasional. Pada sebagian besar proyek, tercatat hunian apartemen sewa dihuni oleh WNA, diantaranya berasal dari Jepang, Korea, Tiongkok, Vietnam, Timur Tengah, dan Eropa.

Saat ini, pasokan pasar hunian sewa premium untuk ekspatriat, baik kompleks low-rise apartemen/apartemen berskala kecil dan rumah tapak baru masih sangat terbatas, khususnya di lokasi strategis Jakarta Selatan.

Sebagai contoh di daerah Cilandak, Jakarta Selatan, Executive Paradise dan Astoria Residence merupakan salah satu kompleks apartemen dan rumah tapak premium terbesar di Jakarta yang memiliki segmen pasar spesifik. Umumnya disewakan untuk ekspatriat dari Eropa, dengan fasilitas 24/7 keamanan/security, gated compound, lingkungan yang nyaman, asri, dan eksklusif.

Ekspatriat dan korporasi menjadi tenant utama dalam apartemen sewa, meskipun sejak pandemi, variasi tenant mulai diwarnai dengan hunian yang bersifat short-term dari pasar domestik.

Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia, menyebutkan bahwa sejalan dengan hasil Property Outlook 2025, bahwa kondisi pasar apartemen sewa diprediksi akan terus membaik dan stabil.

“Performa apartemen sewa tidak terlepas dari keberadaan Ekspatriat sebagai tenant utama, untuk itu pengembang/pengelola perlu memahami preferensi ekspatriat dalam memilih hunian, diantaranya akses lokasi yang dekat dengan jaringan jalan tol, kluster perkantoran, sekolah internasional, entertainment hub dan rumah sakit,” urainya.

Perkantoran Hijau Menggeliat

Akhir tahun 2024, kondisi perekonomian masih relatif tetap, di tengah berbagai tantangan global dan regional. Dalam ranah regional Asia Pasifik, tambahan stok sekitar 7% diperkirakan akan memberikan perubahan lanskap yang signifikan terhadap pasar perkantoran regional.

Sementara itu, pertumbuhan sektor perkantoran di CBD Jakarta meningkat tipis. Setidaknya ditandai dengan kenaikan okupansi sekitar 2% dari semester pertama menjadi 76,46% pada semester kedua tahun 2024. Selain itu, pertumbuhan harga yang positif juga terjadi pada beberapa kelas perkantoran di CBD Jakarta, yaitu kelas Premium Grade A dan Grade A.

Serapan ruang perkantoran terlihat membaik, namun sekitar 15%-20% masih datang dari group company demand, selebihnya adalah relokasi dan ekspansi terbatas dari beberapa sektor occupier, seperti IT, mining, oil and gas, energy and EV-related.

Di tengah tantangan yang terus berlanjut, perkantoran berbasis hijau terdeteksi memiliki pertumbuhan okupansi yang positif di semester kedua tahun 2024 berkisar 73,4%, dengan rerata pertumbuhan harga berkisar 4% (yoy).

Kompetisi harga dan kondisi tenant market, menjadikan green office sebagai alternatif bagi occupier yang berminat meningkatkan kualitas ruang kantornya. (SAN)