Jakarta – Banyak cara untuk mendapatkan hunian impian. Namun, cara terbaik cepat memiliki rumah adalah dengan mengajukan kredit pemilikan rumah (KPR) ke lembaga keuangan, seperti perbankan.

“Saran saya adalah beli rumah jangan cash bertahap. Belilah rumah melalui KPR karena dengan membeli rumah melalui KPR atau KPA setidaknya ada pihak ketiga, yaitu perbankan yang ikut memitigasi risiko legalitas tanahnya,” jelas Kepala Subdit Rentek Direktorat Rumah Umum dan Komersial (RUK) Kementerian PUPR, Kreshnariza Harahap dalam sebuah webinar, baru-baru ini.

Seirama dengan Kreshnariza, Dewan Pakar Caritra DKI Rizal Seiful Sabirin mengatakan, dengan mengajukan KPR maka akan cepat mendapatkan hunian idaaman.

“Cepat punya rumah ya cepat mendapatkan KPR. Contoh yang sama kalau kita lihat harga yang ditaksir Rp300 juta dan pendapatan yang bisa ditabung Rp2 juta per bulan dengan DP 20 persen. Lama kita menabung sampai Rp60 juta itu cuma 30 bulan atau 2,5 tahun,” urai Rizal Seiful Sabirin pada kesempatan yang sama.

Pertanyaannya sekarang adalah bagaimana bank dapat meluluskan pengajuan KPR Sobat iPro? Kreshnariza mengungkapkan, untuk bisa mendapatkan KPR itu rasionya hanya dua, yaitu rasio LTV (loan to value) dan rasio PTI (payment to income).

Permasalahan dan Solusi LTV

LTV adalah pebandingan antara nilai KPR dengan nilai rumah. Kalau dirasiokan itu sekitar 70-80 persen. Biasanya kalau baru rasionya 80 persen dan seken rasionya 70 persen.

“Rumusnya adalah semakin rendah rasio LTV, kita semakin layak KPR. Biasanya semakin tinggi DP (down payment) maka probalitas untuk semakin probabilitas untuk layak lolos KPR makin tinggi. Tapi, persoalannya adalah tidak semua orang bisa memenuhi DP,” tutur Kreshnariza.

Apabila DP belum cukup janganlah dipenuhi melalui pinjaman atau kredit. Solusinya adalah menabung terlebih dahulu atau mendapatkan pinjaman dari keluarga terdekat.

Setelah itu, imbuh Kreshnariza, periksalah track record dari pengembang dan fasilitas lingkungan sekitar perumahan yang akan dibeli. “Kebanyakan KPR macet itu berada di lingkungan perumahan yang kurang baik. Hindari pula beli rumah yang belum jadi,” ucap Kreshnariza.

Untuk yang beli rumah seken atau rumah swadaya juga terdapat permasalahan, yaitu terkait dengan legalitas tanahnya yang rendah. Tapi, ketika dia sertifikatnya sudah SHM, tentunya nilainya akan meningkat.

Kreshnariza pun memberikan sejumlah tips agar bank meluluskan pengjuan KPR. Yang pertama untuk rumah umum atau komersial adalah dengan mengurangi nilai KPR. Caranya adalah dengan menambah uang muka KPR.

Contohnya, harga rumah Rp100 juta maka uang muka Rp10 juta. Ini berarti nilai KPR adalah Rp90 juta maka rasio LTV= 90 juta/100 juta. Dengan menambah uang muka menjadi 20 juta maka rasio LTV turun menjadi 80%. Potensi lolos KPR pun menjadi lebih tinggi.

Tips berikutnya adalah untuk rumah swadaya adalah dengan mengurangi pinjaman sesuai tahapan rencana rumah tumbuh (tidak sekaligus langung bangun Tipe 48).

Permasalahan dan Solusi PTI

Rasio terakhir yang perlu dipahami adalah rasio payment to income (PTI) yang merupakan perbandingan antara cicilan KPR dan penghasilan. Nilai rasio biasanya berkisar antara 30-40 persen.

“Rumusnya sederhana, semakin rendah rasio PTI, semakin layak KPR,” tutur Kreshnariza.

Kreshnariza mencontohkan, cicilan KPR per bulan sebesar 1/3 dari gaji. Permasalahan yang serig dihadapi adalah adanya cicilan lain yang belum selesai, seperti KTA, kartu kredit dan cicilan kendaraan.

“Supaya lolos, lunasi dulu pinjamannya atau kalau perlu dirayu bank-nya di-bundling kredit motornya dengan kredit KPR-nya. Jadi, yang pertama itu lunasi dulu kredit-kredit existing, baru ajukan KPR,” kata Kreshnariza.

Kemudian, karakteristik cicilan yang tidak sesuai dengan penghasilan. Misalnya, penghasilan harian (pedagang) sulit mengumpulkan uang cicilan KPR yang bulanan. Solusinya adalah gunakanlah account bank penampung yang bersifat harian dan langsung tabung/bayar setiap hari.

Cara lain adalah dengan menerapkan “potong penghasilan”. Contohnya, KPR untuk pengemudi ojek online dimana potong penghasilan melalui aplikasi. Sementara itu, alternatif untuk pegawai honorer adalah dengan memindahkan payroll gaji ke bank pemberi KPR.

Beberapa tips yang dapat Sobat iPro lakukan agar lolos KPR terkait dengan PTI, antara lain dengan mengurangi cicilan KPR. Caranya dengan memperpanjang tenor atau masa pinjaman KPR, misalnya dari 10-15 tahun menjadi 15-20 tahun untuk rumah umum atau komersial.

Kemudian, mengurangi cicilan KPR dengan cara memangkas plafon pinjaman/KPR untuk rumah tumbuh (rumah swadaya). Contohnya pinjaman pertama sebesar Rp 30 juta selama 5 tahun untuk kavling siap bangun. Setelah lunas, ambil pinjaman kedua sebesar Rp 40 juta selama 5 tahun untuk bangun rumah inti tumbuh. Kemudian, setelah lunas ambil lagi pinjaman ketiga sebesar Rp 50 juta untuk memperbesar rumah.

Tips terakhir adalah menambah penghasilan dengan cara “joint income” antara suami dan istri (atau anak dan bapak). (SAN)