Page 32 - Majalah RealEstat Indonesia Edisi Maret 2024
P. 32
GAGASAN
Sengketa Utang Pengembang
Apartemen Wewenang Siapa?
OLEH : DZAKY WANANDA MUMTAZ KAMIL, SH *)
ada tanggal 29 Desember 2023, Mahka- hari atau kontijen, yang timbul karena perjanjian
mah Agung RI mengeluarkan Surat atau UU dan yang wajib dipenuhi oleh debitur
Edaran Nomor 3 tahun 2023 tentang Pem- dan apabila tidak dipenuhi memberi hak kepada
Pberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno kreditur untuk mendapatkan pemenuhannya dari
Kamar Mahkamah Agung Tahun 2023 sebagai harta kekayaan debitur (Psl. 1 angka 6 UU KPKPU).
Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan. Utang yang diberikan pengertian secara
Salah satu rumusan Pleno Kamar Perdata adalah, luas membuat karakteristik utang itu sendiri se-
“Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU sungguhnya menjadi tidak sederhana. Pengertian
terhadap pengembang (developer) apartemen utang dalam arti luas ini berakibat kepada relatif
dan/atau rumah susun, tidak memenuhi syarat banyaknya pengembang apartemen dan/atau
sebagai pembuktian secara sederhana sebagaima- rumah susun dimohonkan PKPU/Pailit oleh kon-
na dimaksud dalam pasal 8 ayat 4 Undang-undang sumennya dengan alasan adanya kewajiban pe-
Nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Pe- ngembang yang belum diselesaikan.
nundaan Kewajiban Pembayaran Utang”. Pengembang apartemen dan/atau rumah
Dengan dikeluarkan Surat Edaran ini, “Apakah susun seringkali menjadi pihak Termohon PKPU/
penyelesaian sengketa utang pengembang aparte- Pailit di Pengadilan Niaga. Sebagian besar per-
men dan rumah susun tidak dapat lagi diselesaikan mohonan itu dilakukan oleh konsumen yang
di Pengadilan Niaga?” membeli rumah secara tunai keras (cash) dan tunai
bertahap (cash termijn). Alasan dalam pengajuan
Sengketa Utang permohonan itu adalah karena keterlambatan
Undang-undang Nomor 37 tahun 2004 ten- pembangunan, keterlambatan serah terima unit
tang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pemba- dan keterlambatan penerbitan Sertipikat Hak Milik
yaran Utang memberikan pengertian utang dalam Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
arti luas. Menurut ketentuan undang-undang ini, Di samping konsumen, permohonan PKPU/
utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau Pailit kepada Pengembang Apartemen dan/atau
dapat dinyatakan dalam jumlah uang, baik secara Rumah Susun juga dilakukan oleh pihak-pihak lain.
langsung maupun yang akan timbul dikemudian Pihak-pihak lain itu antara lain Kontraktor, Vendor,
Perbankan/lembaga pembiayaan.
Dalam praktek juga terdapat permohonan
PKPU yang dilakukan secara sukarela (voluntary)
dan ditenggarai adapula debitur menggunakan
pihak lain sebagai kreditur sebagai pemohon
padahal sesungguhnya kreditur itu merupakan
personifikasi kepentingan debitur untuk meng-
ajukan PKPU/Pailit terhadap dirinya sendiri. Indikasi
ini hanya dapat dilihat dan dirasakan oleh mereka
yang terus berkecimpung dalam penanganan ka-
sus-kasus PKPU/Pailit di Pengadilan Niaga.
Salah satu alternatif penyelesaian sengketa
utang yang terjadi antara debitur dan kreditur
adalah Pengadilan Niaga. Debitur yang dapat
diajukan permohonan PKPU/Pailit kepada Penga-
dilan Niaga harus memenuhi beberapa syarat.
Pertama, debitur mempunyai dua atau lebih
kreditur. Kedua, debitur tidak membayar lunas
sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan
dapat ditagih. Ketiga, terdapat fakta atau keadaan
yang terbukti secara sederhana. (Psl.2 ayat 1 ayat 1
jo. psl.8 ayat 4 UUKPKPU).
32 | Edisi 207, Maret 2024 | RealEstat Indonesia