Page 32 - Majalah RealEstat Indonesia Edisi Maret 2024
P. 32

GAGASAN


                Sengketa Utang Pengembang



               Apartemen Wewenang Siapa?



                                 OLEH : DZAKY WANANDA MUMTAZ KAMIL, SH *)

                                           ada  tanggal  29 Desember  2023,  Mahka-  hari atau kontijen, yang timbul karena perjanjian
                                           mah Agung RI mengeluarkan Surat   atau UU dan yang wajib dipenuhi  oleh debitur
                                           Edaran Nomor 3 tahun 2023 tentang Pem-  dan apabila tidak dipenuhi memberi hak kepada
                                      Pberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno   kreditur untuk mendapatkan pemenuhannya dari
                                       Kamar Mahkamah Agung  Tahun 2023 sebagai   harta kekayaan debitur (Psl. 1 angka 6 UU KPKPU).
                                       Pedoman  Pelaksanaan  Tugas Bagi  Pengadilan.   Utang yang diberikan pengertian secara
                                       Salah satu rumusan Pleno Kamar Perdata adalah,   luas membuat karakteristik utang itu sendiri se-
                                       “Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU   sungguhnya menjadi tidak sederhana. Pengertian
                                       terhadap pengembang (developer) apartemen   utang dalam arti luas ini berakibat kepada relatif
                                       dan/atau rumah susun, tidak memenuhi syarat   banyaknya pengembang apartemen dan/atau
                                       sebagai pembuktian secara sederhana sebagaima-  rumah susun dimohonkan PKPU/Pailit oleh kon-
                                       na dimaksud dalam pasal 8 ayat 4 Undang-undang   sumennya dengan alasan adanya kewajiban pe-
                                       Nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Pe-  ngembang yang belum diselesaikan.
                                       nundaan Kewajiban Pembayaran Utang”.     Pengembang apartemen dan/atau rumah
                                          Dengan dikeluarkan Surat Edaran ini, “Apakah   susun seringkali menjadi pihak Termohon PKPU/
                                       penyelesaian sengketa utang pengembang aparte-  Pailit di Pengadilan Niaga. Sebagian besar per-
                                       men dan rumah susun tidak dapat lagi diselesaikan   mohonan itu dilakukan oleh konsumen yang
                                       di Pengadilan Niaga?”                 membeli rumah secara tunai keras (cash) dan tunai
                                                                             bertahap  (cash termijn).  Alasan  dalam  pengajuan
                                       Sengketa Utang                        permohonan itu  adalah karena keterlambatan
                                          Undang-undang  Nomor  37  tahun  2004  ten-  pembangunan,  keterlambatan serah terima  unit
                                       tang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pemba-  dan keterlambatan penerbitan Sertipikat Hak Milik
                                       yaran Utang memberikan pengertian utang dalam   Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
                                       arti luas. Menurut ketentuan undang-undang ini,   Di samping konsumen, permohonan PKPU/
                                       utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau   Pailit  kepada  Pengembang Apartemen  dan/atau
                                       dapat dinyatakan dalam jumlah uang, baik secara   Rumah Susun juga dilakukan oleh pihak-pihak lain.
                                       langsung maupun yang akan timbul dikemudian   Pihak-pihak lain itu antara lain Kontraktor, Vendor,
                                                                             Perbankan/lembaga pembiayaan.
                                                                                Dalam praktek juga terdapat permohonan
                                                                             PKPU yang dilakukan secara sukarela (voluntary)
                                                                             dan  ditenggarai  adapula debitur menggunakan
                                                                             pihak lain sebagai kreditur sebagai pemohon
                                                                             padahal sesungguhnya kreditur itu merupakan
                                                                             personifikasi kepentingan debitur untuk meng-
                                                                             ajukan PKPU/Pailit terhadap dirinya sendiri. Indikasi
                                                                             ini hanya dapat dilihat dan dirasakan oleh mereka
                                                                             yang terus berkecimpung dalam penanganan ka-
                                                                             sus-kasus PKPU/Pailit di Pengadilan Niaga.
                                                                                Salah satu alternatif penyelesaian sengketa
                                                                             utang  yang  terjadi  antara  debitur  dan  kreditur
                                                                             adalah Pengadilan Niaga. Debitur yang dapat
                                                                             diajukan permohonan PKPU/Pailit kepada Penga-
                                                                             dilan Niaga harus memenuhi beberapa syarat.
                                                                             Pertama, debitur mempunyai dua atau lebih
                                                                             kreditur.  Kedua, debitur tidak membayar lunas
                                                                             sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan
                                                                             dapat ditagih. Ketiga, terdapat fakta atau keadaan
                                                                             yang terbukti secara sederhana. (Psl.2 ayat 1 ayat 1
                                                                             jo. psl.8 ayat 4 UUKPKPU).

          32   |  Edisi 207, Maret 2024  |  RealEstat Indonesia
   27   28   29   30   31   32   33   34   35   36   37