“Integrasi itu harus ditempuh setelah tercapainya kesepakatan antara pemerintah dan pelaku industri properti. Hal ini penting agar seluruh program pemerintah pusat maupun pemerintah daerah terkait pengembangan kawasan aglomerasi bisa berjalan secara optimal,” tegas Hari Ganie.

Pasar Hunian Vertikal Cenderung Flat

Menurut Hari Ganie, pasar hunian vertikal saat ini cenderung melandai. Bahkan sebelum pandemi Covid-19, developer membanjiri pasar primer di subsektor properti apartemen. “Semua kalangan sepakat bahwa perlu waktu 2-3 tahun lagi agar pasar apartemen di kawasan Jabodetabek untuk bisa pulih. Di Jakarta terdapat pasokan sebanyak 400 ribu unit apartemen. Saat ini yang masih ada pasarnya adalah apartemen sewa terbatas di kawasan pusat bisnis seperti di wilayah Sudirman dan Thamrin karena kebutuhan pekerja di sekitar kawasan tersebut,” ungkapnya.

Hari Ganie mengungkapkan, pengembang belum berani membangun proyek menara apartemen baru. “Kalau pun ada pembangunan menara apartemen yang baru digarap, itu untuk melanjutkan proyek yang sudah direncanakan sebelum pandemi. Jadi hanya melanjutkan proyek yang tertunda saja,” ujarnya.

Data sejumlah konsultan properti memperkuat asumsi tersebut. Menurut Cushman & Wakefield Indonesia, sepanjang semester II tahun 2024, total pasokan kumulatif kondominium di Jabodetabek sebesar 384.640 unit. “Tidak adanya proyek kondominium baru yang diluncurkan atau diselesaikan menandakan adanya jeda pasar yang signifikan. Stagnasi yang memicu pergeseran fokus developer maupun perubahan perilaku pembeli seiring melemahnya pasar apartemen,” tulis Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, dalam Jakarta Marketbeats Report.

Sementara itu, JLL mencatat, penjualan apartemen sepanjang kuartal II-2024 berada di kisaran 59,19% dengan 182 ribu unit yang rampung dibangun. “Unit yang belum selesai dibangun dan sudah masuk ke pasar mencapai 25.900 unit apartemen,” demikian dikutip dari data JLL.

Tumbuhkan Citra Positif Hunian Vertikal

Colliers Indonesia memperkirakan adanya penurunan penjualan apartemen sepanjang paruh kedua tahun 2024. Kendati diguyur kebijakan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), ternyata pasar apartemen kurang merespons insentif fiskal tersebut. “Di pasar apartemen memang ada beberapa proyek yang tidak terlalu mengejar momen itu. Perlu riset mendalam mengapa PPN DTP tidak dimanfaatkan oleh pengembang apartemen,” tutur Kepala Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto.

Agaknya Chief Marketing Officer Elevee Condominium, Alvin Andronicus, punya formula untuk menjawab alasan mengapa pembeli apartemen kurang merespons insentif fiskal PPN DTP. Pasalnya, developer yang membangun unit apartemen baru terpaksa beradu strategi dengan penjualan apartemen di pasar sekunder. “Unit apartemen di primary market terpaksa head on dengan penjual unit apartemen stok lama di pasar sekunder. Pemilik unit apartemen lama jorjoran banting harga supaya investasinya tidak macet. Hal ini menimbulkan opini kurang baik terhadap pasar apartemen di pasar primer,” tutur Alvin saat diwawancarai industriproperti.com, Senin, 30 September 2024.